E-bibliothèque Commerce et Contrats La loi “Pinel” et la réforme des baux commerciaux

La loi “Pinel” et la réforme des baux commerciaux

02 Juil 2014

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux petites entreprises, dite « Loi Pinel », a eu pour objectif de  « mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans ».

Cette loi a par conséquent réformé le régime des baux commerciaux à la faveur des locataires, notamment comme suit :

Limitation de l’augmentation des loyers commerciaux

Aux termes des articles L. 145-34, L. 145-38, alinéa 3 et L. 145-39 du Code de commerce, à partir du 1er septembre 2014, s’agissant des loyers déplafonnés, ceux-ci ne peuvent être augmentés de plus de 10% par an.

Suppression de l’indice du coût de la construction

L’indice trimestriel du coût de la construction est supprimé. Désormais, la référence pour la révision triennale ou pour le renouvellement plafonné des loyers est celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier.

Etats des lieux obligatoires

Aux termes du nouvel article L. 145-5 du Code de commerce, le bailleur doit désormais établir un état des lieux à l’entrée. Un état des lieux doit également être établi à la sortie des locaux contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou à défaut, par un tiers mandaté. Si les parties ne parviennent pas à établir l’état des lieux ou à mandater un tiers à cet effet, l’état des lieux est établi par un huissier de justice sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Répartition des charges

Auxtermes de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le bailleur doit adresser un récapitulatif de celui-ci au locataire chaque année, ainsi qu’informer le locataire de tous impôts, charges, taxes et redevances nouveaux.

Enfin, le bailleur doit, lors de la conclusion du contrat et ensuite tous les trois ans, communiquer au locataire un état des travaux qu’il a réalisés pendant les trois dernières années et qu’il envisage de réaliser sur les trois prochaines années.

Si un ensemble immobilier est occupé par plusieurs locataires, le contrat de location prévoit la répartition des charges entre les différents locataires.

Droit de préemption, pour le locataire, en cas de vente du local commercial

Aux termes des articles L. 145-2 et L. 145-46-1 du Code de commerce, en cas de vente du local commercial, le locataire dispose d’un droit de préférence.

Des baux dérogatoires de trois ans

Aux termes de l’article L. 145-5 du Code de commerce, la durée maximale du bail précaire ou dérogatoire est désormais de trois ans (au lieu de deux ans, sous le régime antérieur). Le locataire peut ainsi tester l’activité pour laquelle il s’est engagé dans un bail pour une durée plus longue.

Adjonction de nouvelles activités à celles prévues par le contrat de bail

Aux termes de l’article L. 642-7, alinéa 4 du Code de commerce, le tribunal peut permettre au repreneur en cas de procédure collective d’adjoindre à l’activité prévue au contrat de bail une activité connexe ou complémentaire. L’objectif de ce nouveau dispositif est de faciliter la reprise d’un commerce en liquidation par un repreneur présentant un projet incluant une telle activité.

Congé par lettre recommandé avec accusé de réception

Selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, le locataire peut donner congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie solidaire du locataire en cas de cession du bail

Aux termes du nouvel article L. 145-16-2 du Code de commerce, si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, le bailleur ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession du bail, étant précisé que le bailleur doit informer le cédant dans un délai de trois mois à compter de tout défaut de paiement (article L. 145-16-1).

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